养老地产信托市场连载(三):养老地产与信托结合模式案例研究

  养老信托市场专题分析报告连载的最终篇,感谢作者的鸿篇巨制,同时也祝愿读者的连读能有所收获。

  HCP(HCP.N)作为全美最大的养老地产REITs公司,HCP强调投资渠道与投资类型的多元化,提出了5×5的投资模式,即,采用5种投资渠道(出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs)投资于5类资产(养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业)。

  HCP有5种投资渠道,分别是直接持有出租型物业、通过投资管理平台的地产基金持有物业、通过参与开发和再开发环节获取物业、通过债权投资方式获取物业、以及通过伞型REITs的份额换取物业(DownREITs)。HCP较少直接参与养老社区的开发和再开发工作,但在其他医疗地产领域,如生命科学实验楼或医疗办公楼,如果预租率能够达到50%以上,HCP就会适度参与开发。总体来说,其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的5%。

  在债权投资上,HCP在金融海啸中投资持有了一些养老/医疗地产公司的债券。作为主要的债权人,HCP在后来的债务重组过程中获得了低谷收购的好机会,如2010年收购HCR MonorCare时,就利用了自身的债主地位(此前,HCP持有HCR MonorCare价值17.2亿美元的债务)。

  在美国,大型REITs公司通常都会构建伞型结构,即通过REITs子公司的非管理份额来换取其他公司的物业资产。以份额换资产的好处在于这是一个双赢的过程,对于资产出售方来说,在份额变现前他可以延迟纳税,并分享在此期间资产升值的收益;而对于REITs公司来说,它可以降低收购成本,并避免母公司股权被过分稀释。过去几年中,HCP通过DownREITs方式换购了约10亿美元的物业资产。

  多元投资推动了公司规模的快速扩张,但资产扩张的背后更是得益于便利的资本市场融资通道。比如:仅2010年一年,HCP就在6月、11月和12月进行了3次股票市场增发,总融资额达25亿美元。2011年1月,HCP又发行了总额24亿美元的无抵押票据融资,其中:2014年到期、利率2.70%的优先票据融资4亿美元,2015年到期、利率3.75%的优先票据融资5亿美元,2021年到期、利率5.375%的优先票据融资12亿美元,2041年到期、利率6.75%的优先票据融资3亿美元。四种票据的加权平均期限达到10.3年,而融资成本仅为4.83%。

  HCP的大部分物业采用净出租模式运营,经营业绩十分稳定。近几年,HCP直接拥有的养老社区及其他医疗物业资产,每年毛租金收益率保持10%以上,净租金收益率约为8%-9%;再加上少量投资管理费、融资租赁收入和贷款利息收入,每年的收益率保持稳定。

  Ventas(VTR.N)于1983年成立,是全美第二大养老/医疗类REITs公司,运营物业包括240处养老社区、135处医疗办公楼(MOB)、40家医院物业、187处专业护理院物业。其中,全资拥有的物业资产538处,通过与运营方成立的合资公司控股6处医疗办公楼,通过与第三方投资人合资组建的私募基金平台控制着58处医疗办公楼(Ventas在这些基金中的份额在5-20%之间)。

  与HCP以出租为主的运营方式不同,Ventas旗下1/3的养老社区采用委托经营方式,如全美第二大养老社区运营商Sunrise就托管了其中79处养老社区(托管期30年,平均托管费为年收入的6%)。

  在这一模式下,作为物业持有人的Ventas除了能够获取租金收益外,还从客户处收取全部经营收入(包括生活服务和医疗服务的收入,是租金的数倍)。结果,尽管Ventas的资产规模不到HCP的一半,但收入规模却与之相当。

  委托经营模式提高了Ventas整体的收入规模,但也由于对成本费用的承担而降低了利润率、提高了经营风险:净出租模式下,所有的直接经营成本、亏损风险都由运营方承担,物业所有方只收取固定租金收益,毛利润率可达80%以上;但委托经营模式下,运营方只收取固定比例的管理费,物业所有方承担所有直接经营成本、亏损风险,因此毛利润率降到30-40%水平,并承担金融危机中的业绩波动。

  太阳城是美国著名的养老社区,它位于亚利桑那洲,凤凰城西北12英里,那里全年312天能够接收到日照,因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场,所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。在它周边有Lake Pleasant地区公园,White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。

  社区于1961年开始建设,已经成为全美最好的老年社区之一。这里的居民必须是55岁以上的老人,18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区提供货品齐全的购物场所,包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务,以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。

  太阳城拥有7个娱乐中心,提供游泳、网球和工艺,另有两个保龄球馆,8个高尔夫场,3个乡村俱乐部,一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的“sun bowl”室外剧场和”sun dome“中心是为表演而建在太阳城区域,能提供7000个座位。

  “中信和信居家养老消费信托”作为我国首支养老消费信托,于2014年年底由中信信托携手四川晚霞康之源养老产业投资公司推出。期限一年,产品认购价格分为 1.1 万元、2.1 万元、3.1万元三档,分别对应购买“中信和信”消费型信托银卡版、金卡版和白金卡版产品。

  在信托存续期内,银卡、金卡及白金卡委托人可以分别以 9.5 折、9.25折和9折的折扣享受市场价值为105元、324 元及 438 元的居家养老基础服务、健康管理服务、特色服务及社区医养服务。产品到期后,根据客户的消费情况,客户将获得本金全额返还以及部分现金收益。产品包含了服务和余额理财两部分收益,属于单一事务管理类信托。

  北京信托与汇晨养老机构管理有限公司合作推出了一款“养老消费信托”――养老消费2014001号集合资金信托计划,首期产品于2015年2月4日成立,总规模25000万元,分期募集。与中信信托的单一事务管理模式不同,它以集合信托形式成立,认购门槛 50 万元,投资回报包含了“货币收益”和“养老消费权益”两部分。

  其中养老消费权益部分由产业合作方北京汇晨养老机构管理有限公司提供,具体为入住项目养老公寓,借此可提前锁定养老床位或未来养老消费价格及优先权。 “货币收益”部分,则是以“基准收益 + 浮动收益”作为安排,收益分配周期为每季度,北京信托有权根据市场情况公告年度基准收益率。当信托财产实际收益率大于基准收益率时,未实现养老消费权益的信托单位,可获得浮动信托收益。

  可以看出,在模式上,中信信托和北京信托采取了两种不同的形式,中信信托采取的是金融预付消费卡的形式获得养老等服务优惠,而北京信托则采取了投资收益选择权的方式来预定未来的养老服务。但这两种模式都不新鲜,在其他消费信托或理财产品中早有应用。所以目前来看,信托公司仍以信托管理报酬为主,在养老消费信托中的角色更多地是养老机构的一种销售渠道,特别是中信信托的金融预付卡消费形式,是消费预付卡的衍生。

  目前来看,房企涉足大健康产业,大部分指向的还是养老地产。万达集团在医疗领域的布局引起了市场的关注。今年4月份,万达集团宣布拟投资700亿元投资在成都兴建医疗产业园,打造一座世界级的医疗产业中心;7月份,万达集团宣布在昆明市投资500亿元,打造一个以医疗、健康为核心,兼具体育、养生、度假、商业、商务、居住等功能的世界级医疗及大健康产业园。据统计,万达在医疗健康领域的投资达到1440亿元。此外,王健林还对外宣布:医疗产业将成为万达新的支柱产业。

  恒大成立了“恒大健康产业集团有限公司”(以下简称恒大健康),据其官网介绍,公司着力发展高端国际医院、社区医养、医学美容及抗衰老等业务。恒大健康与美国布莱根和妇女医院合作,打造博鳌恒大国际医院,提供国际一流的肿瘤疾病治疗服务;创新打造国际领先健康生活圈“恒大养生谷”,提供全龄化养生养老健康服务;整合国内三甲医院优质资源,建立社区健康管理服务体系;引进前沿医美抗衰技术及设备,构筑“旗舰店+微机构”的立体化医美服务网络。

  2016年6月29日,彼时的中珠控股发布公告称变更公司证券简称为中珠医疗,公司积极转战医疗产业。去年12月份,公司发布公告称公司以49271.42万元转让所持下属三家房地产公司股权给公司第一大股东珠海中珠集团股份有限公司。中珠医疗称此举是根据公司战略调整的需要,推动公司打造“抗肿瘤全产业链”的战略发展目标,适应中珠医疗的整体业务结构布局。

  2015年,四川房地产企业蓝光集团借壳迪康药业并以“蓝光发展”登陆A股。蓝光发展称,公司秉承“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构,公司构建了以“房地产开发运营”为引领,“现代服务业、3D生物打印、生物医药”为支撑的多元化产业战略发展格局。

  大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。

  亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇,占地8.4公顷,建筑面积100000㎡,是一个以会员制为主要形式,以实现健康、快乐的老年新生活为目标,融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。

  亲和源项目特色:整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务,不同于传统意义上的养老院,亲和源是个不脱离社会,又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼,共计838套居室,可入住1600位老人。

  公寓内全装修全配置,柜橱床椅和家用电器俱全,有线电视+宽带网络+电线小时供应。老人拎包可入住。同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系,建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。

  1. 真正的老年社区,客户群体不仅来自上海,还存在异地养老客户群体。2.前期投入大量的宜老设施配套和服务人员,后期运营成本较高。3.投入成本高,回收周期长,溢价能力有限。4.“纯“养老模式仍处于探索阶段,市场风险较大 。

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